Анализ исполнения Прогнозного плана приватизации за 2019-2021 годы

Контрольно-счетной палатой города Новосибирска проведен анализ исполнения Прогнозного плана приватизации за 2019-2021 годы.

Приватизация муниципального имущества осуществляется в соответствии с Законами №178-ФЗ и №159-ФЗ, Уставом города. Планирование приватизации ведется на основании Правил разработки прогнозных программ. Продавцом муниципального имущества является мэрия, от имени мэрии организует продажу департамент земельных и имущественных отношений.

Прогнозный план приватизации на 2019-2021годы содержит перечень муниципального имущества, которое планировалось приватизировать, не обремененное правами на него. Исключение осуществлялось по причине принятия решения об отказе от приватизации. Включение и исключение объектов осуществлялось на основании Решений Совета депутатов.

С 2019 года в План стали добавляться объекты, включенные в прогнозные планы предыдущих годов и не реализованные. По некоторым объектам, включенным в Планы предыдущих периодов, торги не проводились. Согласно пояснению ДЗиИО, на торги выставлялись объекты в соответствии с планируемыми поступлениями в бюджет города на соответствующий год.

Экономический учет объектов муниципального имущества ведется с применением программного комплекса SAUMI. Комплекс осуществляет накопительный учет и показывает информацию только на текущую дату, то есть установить точное количество объектов, свободное от прав третьих лиц, на отчетные даты не представилось возможным, что также отражается на своевременности включения объектов в План приватизации.

В соответствии с Положением о комиссии по приватизации №1404, для организации процесса действовала комиссия, по итогам заседаний которой устанавливались условия приватизации.

Процесс приватизации, организованный ДЗиИО мэрии, соответствует требованиям Положения о приватизации №1200:

• преимущественное право арендаторов на выкуп;
• начальная цена определена независимой оценкой;
• оплата имущества предусмотрена в рассрочку, что повышает доходность за счет уплаты % за рассрочку;
• информация о приватизации размещались в Интернет;
• публикация отчетов о приватизации;
• продажа на условиях приватизации оформлялись договорами купли-продажи, передаточными актами.

В шестилетнем периоде отмечено снижение объемов поступлений в бюджет города от реализации Плана с последующим выравниванием доходов. Так, в 2018 году доходы снизились на 36,3% против показателя 2017 года. В 2019-2020 годах падение уровня доходов продолжилось. По итогам 2021 года зафиксировано выравнивание доходов и дальнейший рост, всего на 86,7%. Существенно вырос % исполнения уточненного плана.

Ежегодно объемы доходов от продажи муниципального имущества, на основании Закона №159-ФЗ, превышали доходы от реализации с торгов, то есть выкуп по преимущественному праву арендаторами привлекал превалирующий объем поступлений.

В целях расчета коэффициента доходности приватизации объектов, включенных в План приватизации, определено соотношение фактической цены продажи к оценочной стоимости объектов за каждый год. В 2019 году показатель доходности положительный, в 2020 – доходность отрицательная, в 2021 году коэффициент был значительно выше единицы. Установлено 4 фактора влияния на уровень доходности:

• ликвидность предлагаемого к приватизации имущества;
• соотношение долей ликвидного и неликвидного имущества;
• востребованность выкупа по преимущественному праву;
• существенное снижение начальной цены объекта при реализации его способом публичного предложения.

Первые 3 фактора обусловлены экономической ситуацией. В случае с последним фактором, ДЗиИО мэрии выполняет функцию регулятора, при этом правомочен лишь один инструмент управления доходностью – публичное предложение, и это понижение цены. Публичное предложение применялось ДЗиИО только в отношении объектов, по которым аукционы были признаны не состоявшимися 2 и более раз, что позволило минимизировать потери доходов для бюджета.

Проведение предпродажной подготовки объектов так же является нецелесообразной, поскольку снижает доходность вследствие увеличения затрат из-за неудовлетворительного состояния объектов.

В проверяемом периоде формировалась кредиторская задолженность по основным платежам, % за рассрочку и пени за нарушение условий расчетов. Основная доля задолженности:

• в 2019 году 89,1% за ООО «Техно-колор» – 6 306,1 тыс. рублей, задолженность предыдущих лет;
• в 2020 году 53,6% объект по ул. Солидарности в Калининском районе – 479,0 тыс. рублей;
• в 2021 году 80,2% за 2-х этажное здание диспетчерской по ул. Рассветная, (16) – 2 173,6 тыс. рублей.

На дату завершения настоящего экспертно-аналитического мероприятия документально подтверждено полное погашение задолженности всеми контрагентами за проверяемый период и ранее, за исключением ул. Рассветная, (16) и актуальная сумма задолженности – 2 734,9 тыс. рублей. Исковые заявления по данной задолженности приняты к производству Арбитражным судом.

Палатой отмечено повышение в трехлетнем периоде результативности уведомительной и претензионной работы ДЗиИО мэрии с должниками по договорам приватизации и увеличение поступлений доходов в бюджет города за счет истребования и уплаты пеней, начисленных контрагентам за нарушение сроков платежей по рассрочке. Отмечен рост как темпов, так и сумм собираемых пеней. В среднем, бюджетом города получен доход с 1 м² проданных объектов в размере 21 815,30 рубля.

На фоне общего роста объемов доходов от приватизации отмечено 14 фактов существенного снижения цены продажи относительно оценочной стоимости, так за счет приватизации 6 из 14 объектов с зафиксированным снижением цены продажи по сравнению с оценочной стоимостью в порядке Закона №159-ФЗ, сумма возможных поступлений сократилась на 77 464,7 тыс. рублей, это 90,8% в общей сумме снижения. Проверкой каждого из 6 дел нарушений требований законодательства не установлено, основанием для снижения стоимости во всех случаях являлось решение Арбитражного суда.

В 2022 году, по состоянию на 24.06.2022г., совокупное поступление в бюджет города доходов от приватизации муниципального имущества, включенного в План, составило 106 647,7 тыс. рублей или 43,1% от планового задания на 2022 год.

Процент исполнения Прогнозного плана составлял не более 20,4% по объектам и не выше 11,5% от общей площади всего имущества. Всего в 2016-2018 годах реализовано 229 объектов муниципального имущества, что в 1,5 раза больше, чем в проверяемом периоде. Показатели по продаже объектов недвижимости в рамках реализации Закона №159-ФЗ говорят о снижении потребительского спроса субъектами малого и среднего предпринимательства в 2019-2021годах. За весь анализируемый период, наиболее крупные объекты реализованы в 2017 году, их площадь составила 33,3% от общей площади приватизированного имущества.

За весь анализируемый период в рамках приватизации муниципального имущества, отчуждено 34 земельных участка общей площадью 174,2 тыс. м2. Реализация муниципального имущества на открытых торгах осуществлялась по рыночной стоимости, указанной в отчетах независимых оценщиков. Наибольшую долю в общем количестве проведенных торгов за анализируемый период составили аукционы, в среднем 85,0%, доля конкурсов и публичного предложения составила около 7,5%. Отмечен рост продажи посредством публичного предложения, что связано с низкой востребованностью помещений на аукционах. Постоянное количество состоявшихся аукционов говорит о стабильном потребительском спросе.

Наибольший прирост стоимости объектов приватизации по результатам аукционов составил 120,4% от начальной цены, и отмечен в 2021 году за счет продажи 2 крупных объектов: ул. Узорная и ул. Декоративный питомник, 1а – рост в 4 раза. Основным фактором, влияющим на рост стоимости приватизируемого имущества, являлось количество участников торгов. Продажа посредством публичного предложения производилась со снижением цены практически в 2 раза, что обусловлено износом и невыгодным местоположением.

Установлен факт реализации недвижимого имущества по цене значительно уступающей сумме вложений в данное имущество – в 2019 году осуществлена продажа доли комплекса инженерно-технических сооружений снегоплавильной станции по ул. Федосеева, 10/1. Мэрия приобретает в собственность долю стоимостью 31829,9 тыс. рублей и ООО «Строй-Сервис» приобретает оставшуюся долю стоимостью 121160,0 тыс. рублей. В 2014-2017 годах с ООО «Строй-Сервис» взыскано 4789,5 тыс. рублей, как компенсацию за пользование имуществом. В 2017-2019 годах формировалась задолженность ООО «Строй-Сервис» перед мэрией, а в 2021 году ООО «Строй-Сервис» признано банкротом в связи с наличием просроченной задолженности, что обусловлено, в том числе запретом эксплуатации объекта из-за нахождения в пределах санитарно-защитной зоны жилого дома, разрешение на строительство которого выдано департаментом строительства и архитектуры мэрии в 2014 году, в период строительства снегоплавильной станции. Доля собственности на объект, была включена в План и реализована в силу положения статьи 250 ГК РФ, ООО «Строй-Сервис» по договор купли-продажи на сумму 5141,0 тыс. рублей в соответствии с результатами независимой оценки объекта. Таким образом, вложения мэрии в строительство снегоплавильной станции составили 31 829,9 тыс. рублей, полученные доходы за весь период нахождения объекта в составе муниципальной казны – 9 930,5 тыс. рублей, расчетный убыток составил 21 899,4 тыс. рублей.

Палатой выявлены факты большого разброса оценочной стоимости различных оценщиков, так в 2019 году осуществлена продажа на аукционе здания площадью 31,6 м2 с земельным участком площадью 1 301,0 м2, на общую сумму 280,0 тыс. рублей (здание – 230,0 тыс. рублей, земельный участок – 50,0 тыс. рублей), в Ордынском районе, с. Нижнекаменка, ул. Советская, 50. За 2017-2019 годы ДЗиИО мэрии проведено 8 аукционов, которые не состоялись по причине отсутствия заявителей. В аукционе, проведенном 24.12.2019г., приняли участие 3 заявителя, по результатам торгов, стоимость здания составила 230,0 тыс. рублей, что на 64,0 тыс. рублей больше, чем начальная цена аукциона, которая соответствовала независимой оценке и имела стабильную отрицательную динамику (снижение на 26,9%), а рыночная стоимость земельного участка варьировалась от 307,0 тыс. рублей до 50,0 тыс. рублей (снижение белее чем в 6 раз).

Цели приватизации достигнуты за счет:

• снижения издержек – продано неиспользуемое имущество;
• увеличения доли вовлеченного в хозяйственный оборот муниципального имущества – неиспользуемое списано с баланса после продажи;
• включения объектов с большим износом – минимизация бюджетных вложений на капитальный ремонт.

Контроль исполнения Прогнозного плана осуществлялся:

• экономически – в SAUMI своевременно отражалось движение, состав и состояние имущества;
• в бухгалтерском учете – внутренним контролем учета первичной документации;
• публично – ежегодными отчетами на официальном сайте Новосибирска и на сайте ГИС «Торги»;
• организационно – сверка расчетов и уведомления о наличии задолженности;
• постконтрольно – претензионной документацией.

Отмечен существенный рост востребованности на рынке нежилой недвижимости условно неликвидных объектов, предложенных ДЗиИО мэрии к приватизации. Потенциал реализации условно неликвидных объектов подтвержден показателями роста продаж таких объектов в анализируемом периоде.

Палатой отмечено, что финансово-экономические обоснования приватизации каждого объекта при включении его в Прогнозный план приватизации не составлялись.