В соответствии с планом работы Контрольно-счетной палаты города на 2023 год проведена проверка эффективности деятельности мэрии города Новосибирска по завершению строительства проблемных объектов жилищного строительства, расположенных на территории города Новосибирска за 2020-2022 годы. Проверка проведена в Департаменте строительства и архитектуры мэрии
Отношения в сфере долевого строительства объектов недвижимости в Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно которого полномочия по работе с проблемными объектами закреплены за субъектом Российской Федерации (правительством Новосибирской области).
Статьей 23 Закона № 214-ФЗ установлено, что контроль за ходом строительства осуществляется на уровне субъекта Российской Федерации. Правительством Новосибирской области совместно с мэрией города Новосибирска ведется работа по решению вопросов проблемных объектов жилищного строительства, восстановлению нарушенных прав граждан – участников долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.
В целом, восстановление прав обманутых граждан города Новосибирска зависит от правительства Новосибирской области: начиная от контроля за ходом строительства и заканчивая решением о способе и сроке его завершения. ДСА мэрии города обеспечивает выполнение мероприятий, определенных Министерством строительства субъекта в отношении того или иного объекта, в основном это два направления:
- При завершении строительства «проблемных» объектов через создание жилищно-строительного кооператива, в части предоставления субсидии ресурсоснабжающей организации, осуществляющей подключение «проблемного» дома к сетям, и возмещение расходов на установку лифтов и благоустройство территории, в сумме, определенной в бюджете Новосибирской области на решение вопросов проблемных домов в городе Новосибирске (95% субсидия бюджета Новосибирской области, 5% из бюджета города).
- Предоставление застройщику жилищно-строительному кооперативу в аренду земельного участка по льготной цене с применением льготного коэффициента в рамках решения Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2015 № 1404 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных Решений Совета депутатов города Новосибирска».
В случае, если объект имеет большой дефицит средств для завершения строительства, Правительством НСО принимается решение о восстановлении прав обманутых граждан в ходе реализации масштабных инвестиционных проектов в рамках Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов».
По состоянию на 01.01.2020 года в Региональном «Плане-графике» по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, расположенных на территории Новосибирской области было поименовано 53 объекта;
- по состоянию на 01.01.2021 года в Региональном «Плане-графике» поименовано 57 объекта;
- по состоянию на 01.01.2022 года в Региональном «Плане-графике» поименовано 56 объекта;
- по состоянию на 01.01.2023 года в Региональном «Плане-графике» поименовано 39 объектов.
Одним из способов восстановления прав граждан является завершение строительства домов за счет средств и имущества субъекта Российской Федерации (средств бюджета Новосибирской области) и средств бюджета города. Поддержка проблемных объектов жилищного строительства путем покрытия части расходов на оплату по договорам технологического присоединения к сетям водо-, тепло-, электроснабжения и канализации, на установку лифтового оборудования и благоустройство придомовой территории.
В проверяемом периоде отбор «проблемных» объектов жилищного строительства для их субсидирования осуществлялось в соответствии с постановлениями мэрии города Новосибирска № 4011 от 05.09.2016 и № 717 от 09.03.2022 «О порядке предоставления субсидий на технологическое присоединение к сетям электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, на установку лифтового оборудования и благоустройство придомовой территории многоквартирных домов, граждане-участники строительства которых признаны пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков».
В 2020 году между Министерством строительства Новосибирской области и ДСА мэрии заключено три соглашения о взаимодействии сторон при получении и расходовании Департаментом средств для решения вопросов по «проблемным» домам в размере 38,2 миллиона рублей (что составляет 100,0% от суммы, определенной бюджетами НСО и города Новосибирска), из них:
- на технологическое присоединение к сетям электро-, тепло- и водоснабжения – 3,9 миллиона рублей, на установку лифтового оборудования – 25,5 миллиона рублей и благоустройство придомовой территории – 8,8 миллиона рублей.
Степень освоения бюджетных средств составила 100,0% от суммы, выделенной из бюджета в 2020 году.
В 2021 году между Министерством строительства Новосибирской области и ДСА мэрии заключено три соглашения о взаимодействии сторон при получении и расходовании Департаментом средств для решения вопросов по «проблемным» домам в сумме 66,4 миллиона рублей (что составляет 100,0% от суммы, определенной бюджетами НСО и города Новосибирска), из них:
- на технологическое присоединение к сетям электро-, тепло- и водоснабжения – 32,3 миллиона рублей, на установку лифтового оборудования – 27,4 миллиона рублей и благоустройство придомовой территории – 6,7 миллиона рублей.
В 2022 году заключено три соглашения для решения вопросов по «проблемным» домам в сумме 83,4 миллиона рублей (что составляет 100,0% от суммы, определенной бюджетами НСО и города Новосибирска), из них:
- на технологическое присоединение к сетям электро-, тепло- и водоснабжения – 15,1 миллиона рублей, на установку лифтового оборудования – 35,9 миллиона рублей и благоустройство придомовой территории – 32,4 миллиона рублей.
По итогам 2022 года соглашения, заключенные с ресурсоснабжающими организациями и ЖСК, оплачены и исполнены в полном объеме. Степень освоения бюджетных средств составила 100,0%.
Как показал анализ, количество объектов, которые планировались к завершению строительства Региональными «Планами-графиками» на соответствующий год при условии финансирования технологического подключения к коммунальным сетям, устройство лифтов и благоустройства придомовой территории в 2020, так и в 2021 и 2022 годах не введены в эксплуатацию в полном объеме. Это связано с ограниченным направлением средств из бюджета Новосибирской области на эти цели: в 2020 году из бюджета Новосибирской области направлено 37,2% от реальной потребности, в 2021 – 80,0%, в 2022 - 68,0%.
Вторым направлением решения восстановления прав обманутых граждан и завершение строительства проблемных объектов является реализация масштабных инвестиционных проектов.
В последние годы за счет реализации МИП у большей части дольщиков города восстанавливаются права обманутых граждан путем передачи жилых помещений инициатором проекта, либо выплатой денежных средств в случае, если член кооператива принял решение о получении выплаты.
В тоже время анализ выполнения мероприятий по реализации данных проектов показал, что количество проведенных проектов и направленных на решение вопросов по вводу «проблемных» объектов не высок, основная причина в том, что председатели ЖСК не представляют расчеты суммы, необходимой для окончания строительства проблемных домов, как следствие, им средства не направляются.
Количество введенных в текущем году домов по сравнению в Региональным «Планом-графиком» низкое: в 2020 году в результате использования механизма МИП введено 22,2% от числа домов, запланированных Региональным «Планом-графиком» на текущий год, в 2021 году введено 55,6% от числа запланированных к сдаче домов, в 2022 – 18,2%.
Проверкой обоснованности выделения денежных средств застройщикам инициаторами МИП установлено, что средства в проверяемом периоде направлялись без проведенной экспертизы затрат на общестроительные работы. В связи с чем, подтвердить необходимость направления денежных средств в полном объеме не представляется возможным.
На основании этого, Палатой предложено разработать нормативно-правовой акт, которым законодательно будет закреплено требование, что средства масштабных инвестиционных проектов могут быть направлены исключительно в объеме, который подтвержден экспертным заключением затрат на общестроительные работы по завершению строительства «проблемных» объектов, с учетом собственных средств ЖСК.
По результатам контрольного мероприятия установлены финансовые нарушения на сумму 5,8 тыс. рублей - необоснованно оплачена стоимость выполненных работ по акту формы КС-2 от 01.10.2021 № 2. В ходе проверки подрядной организацией ООО ИСК «Авангард» представлено гарантийное письмо № 1 от 11.05.2023 об выполнении работ по устранению указанных замечаний.
В целом по результатам проведенной проверки, работа специалистов ДСА мэрии города в части финансового обеспечения завершения строительства «проблемных» объектов признана эффективной.
